Kupno mieszkania

Co należy wziąć pod uwagę planując kupno mieszkania? Czym się kierować wybierając mieszkanie, co będzie jego atutem, a co może być problemem? Co warto wiedzieć przed podjęciem decyzji?

Kupno mieszkania to ważna decyzja w życiu – w końcu będzie się w nim mieszkać latami. Zazwyczaj przeznaczamy na to oszczędności swojego życia lub zadłużamy się na wiele lat. Szukając dla siebie mieszkania spędzamy nieraz godziny, dni i miesiące przeglądając różne oferty i jeżdżąc by obejrzeć nieruchomość osobiście. Chcemy więc dokonać możliwie najlepszego wyboru i kupić mieszkanie marzeń – wygodne, praktyczne, ładne, bezpieczne.

Zdarza się jednak, że przez swoją niewiedzę, nieuwagę, czy przez zatajenie czegoś przez sprzedawcę, kupimy mieszkanie, które ma pewne wady. Mogą to być też rozwiązania, których nie uważaliśmy za wady, dopóki nie zaczęliśmy z nich korzystać. Rozwiązania, które wyglądają dobrze, ale są niepraktyczne.

Na co więc uważać? Jakie aspekty rozważyć i przemyśleć? Czego unikać a o co zabiegać?

Orientacja na strony świata – naświetlenie

Lubisz spać do późna? Jeśli sypialnia będzie od wschodu słońce będzie Ci rano przeszkadzać. Spędzasz w mieszkaniu dużo czasu w dzień, lub pracujesz w nim? Skierowanie pokoi dziennych na północ sprawi, że nie będziesz miał wystarczająco światła naturalnego. Będzie to negatywnie wpływać na Twoje samopoczucie, będziesz przygnębiony i ospały. W dodatku, zimą będziesz musiał zapalać światło w dzień i więcej ogrzewać mieszkanie.

Najbardziej optymalny jest układ, w którym kuchnia i sypialnia znajduje się od strony północnej, a pokoje dzienne od południowej, lub w którym kuchnia i pokoje dzienne zwrócone są w stronę wschodnią, a sypialnia znajduje się od zachodu. Gdy od północy i od południa mieszkanie sąsiaduje z innymi mieszkaniami, latem nie nagrzewa się za bardzo, a zimą nie wychładza.

Kupno mieszkania - orientacja mieszkania na strony świata
Orientacja mieszkania na strony świata

Na którym piętrze znajduje się mieszkanie

Ten problem można rozpatrywać w kilku kategoriach – bezpieczeństwo, ciepło, hałasy i prywatność. Statystyki pokazują, że do włamań najczęściej dochodzi w mieszkaniach na parterze, pierwszym i ostatnim piętrze. Jeśli chodzi o hałasy, to na wyższych piętrach będzie spokojniej. Natomiast jeśli chodzi o temperatury – mieszkania na ostatnich piętrach będą latem upalne, za to mieszkania na najniższych piętrach mogą być chłodne zimą.

Kompromisem jest zakup mieszkania znajdującego się gdzieś pośrodku, choć wtedy musimy się liczyć z tym, że mamy sąsiadów z każdej strony i parę pięter do wspinania się po schodach.

Przewietrzanie

Warto przyjrzeć się, czy mieszkanie ma okna na ścianie z jednej strony, na dwóch prostopadłych ścianach, czy na dwóch przeciwległych ścianach. Będzie to wpływało na jakość przewietrzania mieszkania. W pierwszym przypadku mieszkanie będzie trudniej wywietrzyć, drugi przypadek jest lepszy, ale najlepszy jest ten ostatni. Gdy okna znajdują się na przeciwległych ścianach mieszkania, to ruch powietrza przy otwartych oknach będzie największy. Będzie to miało znaczenie szczególnie latem, kiedy w mieszkaniu jest równie gorąco jak na dworze. Brak różnicy temperatur pomiędzy zewnętrzem a wnętrzem utrudnia wentylacje, wtedy układ okien ma bardzo duże znaczenie.

kupno mieszkania - wybór mieszkania porównanie przewietrzania
Kupno mieszkania – wybór mieszkania – porównanie przewietrzania
  1. Mieszkanie z oknami na ścianach zewnętrznych z trzech stron – układ najkorzystniejszy pod względem przewietrzania, jednak najmniej korzystny jeśli chodzi o straty ciepła zimą.
  2. Mieszkanie z oknami na ścianach zewnętrznych z dwóch przeciwnych stron – układ najoptymalniejszy i bardzo korzystny zarówno pod względem przewietrzania, jak i izolacyjności cieplnej. Przewietrzanie jest sprawne, a jednocześnie mieszkanie jest osłonięte z dwóch stron, zatem straty ciepła są mniejsze.
  3. Mieszkanie z oknami na ścianach zewnętrznych z dwóch przyległych stron. Układ mniej korzystny, ale wciąż optymalny.
  4. Mieszkanie z oknami na jednej ścianie zewnętrznej – układ z najgorszym przewietrzaniem, za to z najmniejszymi stratami ciepła zimą.

Skala mebli na rzucie

Kupując mieszkanie od dewelopera dostajemy rzuty z wrysowanym przykładowym ustawieniem mebli. Mają one nam zobrazować, jakie i ile mebli może nam się w mieszkaniu zmieścić. Problem polega na tym, że deweloperzy często przedstawiają rzuty zakłamane, z wrysowanymi pomniejszonymi meblami. Warto samodzielnie zweryfikować, czy meble wrysowane na rzucie są w tej samej skali co cały rzut.

Kuchnia – osobne pomieszczenie czy aneks?

Kuchnię w postaci salonu z aneksem kuchennym można spotkać najczęściej w nowym budownictwie mieszkaniowym. Jest to przede wszystkim oszczędność przestrzeni. Rozwiązanie to jest modne i popularne, jednak coraz stopniowo się od niego odchodzi, ponieważ zaczęto zauważać jego istotne wady. Przede wszystkim, w kuchni podczas gotowania bywa bałagan, którego nie chcemy pokazywać gościom. W dodatku bardziej rozchodzą się zapachy jedzenia po mieszkaniu.

Warto też zwrócić uwagę na to, czy w kuchni znajduje się okno. Gdy go nie ma, jest to sytuacja niekorzystna, ze względu na wentylację i oświetlenie. Trzeba jednak pamiętać, że kuchenka gazowa nie może być bliżej niż pół metra od niego.

aneks kuchenny
Aneks kuchenny w salonie wygląda dobrze gdy nie ma bałaganu

Pokoje przechodnie

Gdy mamy do czynienia z mieszkaniem z pomieszczeniami o tak zwanym układzie amfiladowym, czyli do jakiegoś pomieszczenia nie da się wejść z przedpokoju, tylko przez inny pokój, nie jest to korzystne funkcjonalnie i należy się nad tym dobrze zastanowić. Taki układ bywa korzystny tylko w niewielu przypadkach, na przykład gdy chcemy mieć garderobę, do której wchodzi się bezpośrednio z sypialni, lub

Wilgoć i pleśń na ścianach

Gdy szukasz mieszkania na rynku wtórnym, możesz trafić na mieszkanie z grzybami na ścianach czy podłogach. Czasem wystarczy zrobić remont, zedrzeć farbę, potraktować ścianę grzybobójczymi środkami i odmalować, jednak nie zawsze. Często grzyb na ścianach może oznaczać ukryte wady, takie jak wadliwe izolacje przeciwwilgociowe czy termiczne, problemy z odwodnieniem lub nieszczelności w instalacji hydraulicznej. W tych przypadkach pleśń będzie powracać dopóki nie usunie się przyczyn jej powstawania. Zazwyczaj tworzy się ona w miejscach zacienionych i zawilgoconych. Jej obecność będzie negatywnie wpływać na samopoczucie i zdrowie, w szczególności alergików.

Sąsiedztwo windy

Obecnie wszystkie nowe budynki mieszkalne, które mają więcej niż 4 kondygnacje, musza być wyposażone w windę. Jeśli blok mieszkalny jest wyposażony w nią wyposażony, jest to dobra wiadomość, gdy kupowane mieszkanie znajduje się na wyższym piętrze. Trzeba jednak zwrócić uwagę na to, czy mieszkanie sąsiaduje z windą, ponieważ hałasy mogą być uciążliwe, szczególnie nocą.

Rodzaj wentylacji

Budynek mieszkalny może mieć wentylację mechaniczną lub grawitacyjną.

Wentylacja mechaniczna nie jest zależna od pogody, jednak jest wentylacją zbiorczą, co oznacza że przewody biegnące do mieszkania łączą się z tymi biegnącymi do sąsiednich mieszkań. Przez to przenoszą się zapachy między sąsiadami, w dodatku w przewodach mogą gnieździć się insekty. Wentylatory i silniki używane w systemach wentylacji mechanicznej mogą generować hałas lub szum. Ten rodzaj wentylacji jest bardziej kosztowny i wymagający. Brak odpowiedniej konserwacji może prowadzić do problemów z jakością powietrza. System też jest zależny od zasilania, więc przerwy w dostawie pądu oznaczają również przerwy w działaniu wentylacji. Może ona również ulegać awarii.

Pod tym względem, wentylacja grawitacyjna jest lepsza, ponieważ działa samoczynnie, w sposób niewymuszony, jedynie pod wpływem działania ogólnych praw fizyki. Ma taką wadę, że jest mniej efektywna, gdy na dworze są wysokie temperatury. Nie jest ona wentylacją zbiorczą, co oznacza że kanał prowadzący do danego pomieszczenia w bloku prowadzi wyłącznie do tego pomieszczenia.

Materiały i konstrukcja budynku

Jeśli blok mieszkalny jest wzniesiony z „wielkiej płyty”, to musisz mieć na uwadze to, że w tego typu budynkach mikroklimat nie jest sprzyjający dla osób chorowitych czy z alergiami. Osoby chorowite mogą jeszcze częściej łapać infekcje.

Sufity ukośne i antresole

Choć sufit skośny ma swój urok, jest bardzo kłopotliwy jeśli chodzi o umeblowanie i wyposażenie. Daje minimalną elastyczność jeśli chodzi o przemeblowanie.

Antresole w niewielkich mieszkaniach są stratą cennej przestrzeni, którą można by było wykorzystać, chociażby na garderobę czy schowek. Antresola jest raczej zabiegiem estetycznym i kaprysem, mającym swoje uzasadnienie w większych mieszkaniach, domach, czy luksusowych apartamentach. Ma również taką wadę, że zimą powoduje ona ogrzewanie powietrza, które nie jest używane. Ciepłe powietrze ucieka w górę i gromadzi się w niewykorzystywanej przestrzeni, podczas gdy na dole, w używanej przestrzeni zbiera się chłodniejsze powietrze.

kupno mieszkania - mieszkanie na poddaszu ze skosami
Kupno mieszkania – mieszkanie na poddaszu ze skosami. Źródło: Pinterest (Link1, Link2)

Zmiany deweloperskie – możliwość oszczędności

Jeśli kupujemy mieszkanie od dewelopera, mamy możliwość wprowadzić tzw. zmiany deweloperskie, jeszcze przed rozpoczęciem budowy budynku lub w trakcie jego realizacji. Deweloperzy często oferują różne opcje personalizacji projektu dla nabywców, które pozwalają na dostosowanie lokalu do indywidualnych potrzeb i preferencji klienta. Mogą to być modyfikacje w zakresie instalacji elektrycznych, sanitarnych, grzewczych czy hydraulicznych, aby dostosować i mogą obejmować, na przykład, dodanie lub przeniesienie gniazdek elektrycznych, zmianę układu rur w łazience czy dodanie instalacji klimatyzacji. Wszystkie zmiany deweloperskie muszą być zatwierdzone przez dewelopera, klient powinien dokładnie omówić swoje preferencje z deweloperem oraz podpisać stosowną umowę.

Wprowadzenie takich zmian na odpowiednio wczesnym etapie powstawania budynku pozwoli zaoszczędzić pieniądze, ponieważ podczas realizacji budynku, zostanie on wykonany już z tymi zmianami. W przeciwnym wypadku, gdyby zdecydować się na zmiany w już istniejącym budynku, wiązałyby się one z dodatkowymi kosztami.

Jeśli kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym, lub mieszkanie w stanie deweloperskim w już istniejącym budynku, nie mamy możliwości zaoszczędzić w ten sposób i będziemy musieli ponieść koszty wprowadzenia wszelkich zmian. W przypadku mieszkań na rynku wtórnym, które są w złym stanie technicznym lub wymagają remontu, możemy użyć tego jako argumentu przy negocjacji ceny nieruchomości.

Kupno mieszkania – pozostałe aspekty

Pozostałe aspekty, które warto wziąć pod uwagę planując kupno mieszkania to: lokalizacja, widok z okien, bezpieczeństwo dzielnicy, sąsiedztwo, dostępność infrastruktury społecznej (szkoły, przedszkola, żłobki, domy kultury itp.) wysokość czynszu, koszty utrzymania mieszkania (koszty ogrzewania i ceny mediów – wody, prądu, gazu), stan prawny i dokumentacja nieruchomości, inwestycje w okolicy, dostęp do transportu publicznego, dróg i parkingów, usługi i udogodnienia w pobliżu.